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        物業管理/Management
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        物業安全管理的要素
        發布時間:2018-01-07 16:43??????瀏覽次數:

            物業安全管理具有以下基本特點:綜合性強,管理難度大; 服務性特點突出,服務標準較高;對人員的綜合素質要求較高;而對市場化、企業化的物業管理來講,其物業安全管理具有以下基本特征:契約性:安全管理工作是受業主委托,依據物業管理合同來進行的,其內容、職責和權限受到合同限制。服務性:安全管理的目的是為業主服務,其方式是寓管理于服務之中,具有較強的服務特征。特定性:物業安全管理服務的對象是特定的,管理服務的范圍和內容也是特定的,與社會安全保衛有區別。有償性:物業安全管理是有償服務,是一種市場化行為,必須遵守市場運行的規則。

         

        影響物業安全管理效果的因素

            物業的安全管理是一項復雜的工作,影響物業安全管理效果的因素很多,歸納起來大致有以下幾個方面:

            社會因素的影響:包括社會綜合治安狀況,法制建設,政府相關執法和管理部門的工作力度等;

            物業因素的影響:包括物業的基本狀況,安防基礎設施,業主的構成和基本素質等;

            物質資源因素的影響:包括安防設備(智能化設備),安防用具和工具(包括交通和通訊條件),工作環境和防護用品等;

            人力資源因素的影響:包括保安員的數量、素質、經驗、培訓等;

            管理因素的影響:包括管理機構,管理方案,工作程序,檢查、考評和獎懲措施等;

            其它因素的影響:如自然災害等。

            影響物業安全管理效果的因素中有許多是物業管理企業所難以把握和控制的,在這樣的情況下,我們一方面要盡可能的改善外部環境,使之更有利于物業的安全管理,另一方面要在現有的條件下,通過人員素質和管理水平的提高,達到最佳的管理效果和最好的管理效能。

         

        物業安全管理的要點和難點

            要具備與安全管理目標相適應的基本物質裝備和條件

           配備足夠的資源是安全防范的基礎,有時甚至是必要的條件,如沒有滅火器材和安全防護用具,談不上消防管理。另一方面,很多情況下技術裝備的配備可以大幅度的提高管理效率,在降低管理成本的同時提高安防水平,如配備無線對講系統能提高巡邏的效能,使夜間單人巡邏成為可能,同時快速反映和增援使應對緊急情況的能力大大提高。

            要有切合實際并行之有效的管理方案

            安全管理方案的制定應該建立在對具體物業狀況、安防條件等進行深入分析和正確認識的基礎上,從安全管理的基本方式、到保安巡邏間隔和路線等細節,都應認真細致的加以考慮,并且根據實際運行的情況進行驗證,必要時或環境和條件發生變化時要及時進行調整或修改,一個好的安全管理方案是搞好物業安全管理的基礎。建立并維持一支高素質的物業安全管理隊伍

            在物業安全管理工作中,建立并維持一支高素質的物業安全管理隊伍是關鍵,可以說,在各種影響安全管理效果的因素中,人的因素是第一位的。要達到這一目標,首先要正確確定人才構成和素質要求,然后是選好人,在入職前慎重挑選嚴格把關,其次是加強培訓、訓練和思想教育,還要明確職責并加強檢查和考核,獎懲分明,同時還要在實際工作中發現和培養人才。

            物業安全管理人員的主要構成是保安員或安全員,保安員的素質構成是關鍵,保安員的基本任職條件主要包括:

        思想端正,作風正派;

        無犯罪記錄;

        身體健康,五官端正;

        熱愛本職工作,愿意為業主服務;

        具有與任職崗位相適應的文化水平和業務素質。

        保安人員的素質要求主要包括政治素質、業務素質、心理素質和身體素質,其主要內容包括:

        擁護社會主義制度,熱愛祖國;

        了解有關政策和法律法規,并能在實際工作中運用;

        精通相關業務,熟練掌握相關技能;

        提高辨別是非的能力;

        具有服務意識,善于溝通;

        具有應變能力,能夠處理各種緊急事件;

        身體健康,無疾??;

        具有完成工作所需要的必要體能;

        具有與工作崗位要求相適應的儀容、儀表和言行規范。

        建立并運行規范化、易檢驗、操作性強的安全管理操作規程和作業指導

            按標準化、規范化的要求進行物業安全管理具體運作,是搞好物業安全管理的行之有效的方法,這種經營管理思路甚至無法用其它方法有效替代,而我國物業管理目前還有相當多的企業管理人員對此缺乏深刻的理解和有效運用,使保安人員在具體工作中缺乏指引,按照自己的工作方法、工作習慣和判斷行事,當然無法保證管理服務目標的達到和質量的穩定性。作為物業管理企業的管理人員應該引起重視,將這一方法有效實施并運行,而積極貫徹并實施ISO9001質量管理和質量保障標準對此有很大的幫助和促進。

         

        充分發揮檢查、監督和考評的有效作用

            大量的實踐證明,對物業安全管理進行制度化、常規化的檢查、監督和考評,堅持客觀公正的進行工作評價,將保安員的表現與收入及升職機會合理聯系起來,獎罰分明,對搞好物業安全管理具有重要的作用。

        加強與業主和外部的協調,調動各種積極因素為物業安全管理服務

            物業的安全管理既然是一項復雜的系統性工作,各種因素都將對安全管理的效果產生影響,因此物業管理企業在提高內部運作管理水平的同時,還應加強與外部的聯系和協調,包括業主及社會相關機構和部門,如派出所、街道辦事處、消防部門、城市管理部門等,形成業主參與、齊抓共管、綜合治理的良好安防氛圍,才能收到較好的效果。

         

        物業安全管理中易出現的誤區

            管理目標和管理方案不切實際

            對于市場化運作的物業管理企業而言,管理目標和管理方案都應建立在實際需求和考慮成本因素基礎之上,物業安全管理同樣要遵守這樣的原則,否則所提供的產品就不是客戶所需要或接納的。管理目標和管理方案的設計實際上就是物業安全服務產品的設計,如果設計的產品不是業主所需要的,或者設計的產品實際性能達不到,或達到的代價遠遠超過客戶的支付限度,這樣的商品提供者是沒有前途的。這本是非常簡單的道理,但在現實工作中,我們經??吹讲磺袑嶋H管理目標和管理方案,有的企業將別人的管理目標和管理方案原樣照般,不考慮企業和物業的實際情況;有的企業盲目追求高標準,而自身的資源情況和管理水平根本達不到,眼高手低等等,實際工作中要避免這種情況的發生。

         

        不能擺正管理與服務的關系

           有些安全管理人員不能正確理解和處理管理與服務的關系,受傳統觀念的影響,將物業的安全管理當成一種執法管理職能,與社會執法部門的管理相混淆,致使安全管理方法簡單、手段生硬,隨意罰款、亂收費、甚至發生打罵業主的惡劣現象,給業主帶來不便,引發了不滿。由于得不到業主的理解、支持和配合,安全管理水平也難以提高。這種情況發生的原因是管理者對物業管理的理解和認識膚淺,管理水平低,應該杜絕這種現象,防止其對企業本身和對行業的危害。要正確理解和處理管理與服務的關系,應該認識到物業的安全管理是一種契約委托服務,其職能和權利的基本來源是業主的物業管理委托合同,不是國家授權。在實際工作中,要貫徹“業主第一、服務之上”和思路,將管理寓于服務之中,才能取得好的效果。

         

        運作程序生搬硬套

            很多物業管理企業將別人的物業安全管理運作程序和運作規程照班移植使用,不考慮企業和物業的實際情況,這對企業是有害的。一個有效的管理方法、運作程序和規程,應該根據企業的情況(包括企業的管理機制、基礎條件和人員素質等),和物業的實際情況(包括安防基礎條件、周邊環境、業主狀況和管理費用等)量身定做。我們這樣說并不是不提倡學習和借鑒別人先進的管理方法(事實上本書后面提供了大量這樣的示范程序供學習和參考),而是學習的過程應該進行充分的理解和消化,看看是否適用于自己的情況,是否應該進行修改和調整等。

         

        過分重視制度體系的建立,忽視實際執行情況的落實

            有制度和相關規定而在實際工作中不遵守或不執行的現象,目前在物業管理中非常普遍的存在,很多管理者或工作人員太習慣于在日常工作中通過人的指令傳達及請示匯報這種落后的管理模式,對其危害性認識不清,致使相關制度和規定形同虛設,有些公司制度本身就是用來應付檢查和審核的,有些公司管理者帶頭違反相關規定,有些制度的規定沒有檢查和獎懲措施而不能引起操作人員的重視,這一現象對物業安全管理質量和水平有很壞的影響,在實際工作中應盡量克服。

         

        過分強調安防人員數量,忽視質量和管理效率

            有些物業管理企業認為有大量的保安員就能搞好物業的安全管理,過分強調安防人員的數量,而忽視人員和管理效率,事實上目前相當多的物業管理項目,其保安員的數量是偏多的,但管理效果并不十分明顯。過多的保安員數量不僅會增加成本和業主的負擔,還會造成職責不清,工作推委等問題,在實際工作中,在保證必要人數的同時,重視提高保安員的綜合素質和管理效能,以高效率的工作換取高質量的服務,同時有效降低管理成本,才市明智物業管理的選擇。

         

        不能將人防、物防和技防進行有機結合

            在現代大多數的物業管理項目中,單純依靠人的工作而搞好物業的安全管理已經變的越來越困難或不經濟,物防、技防手段已成為安全管理的必要,而將人防、物防和技防進行有機結合,發揮綜合優勢,是搞好物業安全管理的有效方法。這里物防、技防是基礎條件,且只有當人的操作和管理水平與其相適應時才能真正發揮作用,比如雖然設置了閉路電視監控系統,但值班人員不在崗、對發生的事件沒有看到、或對發生的事件不知如何處理,照樣不能起到保安的作用。

         

        不能將常規性管理與突發性事件的處理有機結合

            常規性管理與突發性事件的處理,事故的預防和事故發生時的處理,是物業安全管理的兩個重要的組成部分,忽視任何一方都是不可取的。這兩方面的工作又是相互聯系,相互影響的,一定要將兩方面的工作有機結合,才能保障物業安全管理的整體水平。如大廈的消防監控中心,平時是一個監控和報警中心,收集、匯總、分析、處理和核實各種火災報警信息,起到消防預警的作用。但在已經核實火災的情況下,其角色立即轉變為通訊中心、聯絡中心和指揮中心,此時的值班人員,不論什么級別和職務,都是當時的最高指揮,獨立完成對外報警、調集義務消防人員、引導疏散、組織滅火和救護,操作消防設備的運行等,直到更高級別的領導到來為止。而現實的情況,有的中心將電話鎖起來,或只能打進不能打出,防止值班人員亂打電話;有的中心的值班人員只知道在發生火災時向領導匯報、請示,這樣的監控中心不論投資多大,技術多先進,都發揮不了應有的作用。

         

        忽視證據的收集、保存和事后總結

            注意收集和妥善保存證據,是物業安全管理人員應該養成的良好習慣,這樣做的好處一方面可以降低管理風險,避免或減少業主和物業管理企業的損失;另一方面還有利于事件和糾紛的合理解決,從而提高管理水平。事后的總結更有利于對管理進行評價和反思,從而預防類似事件的發生,不斷提高管理服務水平。

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